繼近年電子商務興起的衝擊之後，實體零售似乎還將受到新冠肺炎疫情的致命一擊……事實果真如此嗎？

亞太區受疫情衝擊最為嚴重的板塊是酒店業，零售緊隨其後，亦已出現顯著下滑。與世界其他市場一樣，無論線下消費、非必需品支出還是旅遊相關支出，都受到尤為沉重的衝擊。

我們的《亞太區標杆物業調查》研究顯示，零售行業形勢頗為嚴峻，上半年多個市場租金大幅下跌，其中香港、悉尼和墨爾本的表現最為疲軟。各子市場的零售業主均面臨租戶流失，而最大的難題在於，因隔離而被迫網購的消費者在疫情之後是否會回歸實體店鋪。

投資市場也呈現低迷走勢。Real Capital Analytics資料顯示，今年上半年亞太地區零售房地產交易量下降了54%，跌幅大於其他房地產板塊。

短期內零售業主可以如何應對？零售專家Nick Bradstreet表示，「留住租戶」是絕對優先的考量。「糟糕的市場形勢會持續一段時間，如果未來一兩年內有租約到期，那麼業主現在就可以通過合理的條款來留住租戶。他們需要竭盡所，勉力度過下一年，在租賃條款上儘量留出靈活操作空間。」

「如果出現空置空間，可考慮將其分割，面向小型零售租戶出租，同時切記保證租約的靈活性；可以考慮引入快閃店，嘗試其他創新的空間利用方式。」

亞太地區零售業的前景並非全盤低迷。成功控制疫情的中國開始全面回暖，零售業正在復甦。令人感到幾分意外的是，復甦最快的是奢侈品板塊。多數城市的豪華購物中心人流量已恢復到疫情之前的水準，奢侈品牌集團LVMH報告稱其中國業務錄得同比增長。此番表現有兩方面原因：其一，中國消費者無法像以前一樣出境購買奢侈品，導致消費回流；其二，中國近年調降奢侈品稅，亦成功吸引更多消費者在本土消費。

與此同時，日本東京和區域城市的租金亦有下降，而一直助推零售業發展的旅遊業暫時停擺。但從長遠來看，包括東京在內的主要城市將可在零售專案更新的支撐下，呈現更新鮮、更時尚的零售業態組合，例如東京原宿站板塊的重建。我們的日本研究部負責人Tetsuya Kaneko說：「可達性的提升和現代化設施的打造將使得日本購物街重煥活力。」

香港曾經是世界零售之都，在新冠肺炎疫情之前，政局動盪、內地遊客消費減少即已令當地零售業面臨挑戰，如今更遭受嚴重衝擊。與2013年高點相比，商鋪租金已下跌70％，但Nick認為仍有積極的一面：「此次香港之所以跌得很重，正是因為此前它站得太高。助推奢侈品零售顯著增長的驅動力已消耗殆盡，未來這裡將恢復更為正常的零售環境。香港仍將是世界主要的零售目的地之一。」

儘管零售業下滑，但Nick預計不會出現蕭條，這可能會使一些投資者失望。「業主資本實力雄厚，場內也有很多資本積極運作。到目前為止，我們僅在二級市場見到有資產拋售。」

Nick還認為，一旦亞太區的疫情危機解除，零售業將再次蓬勃發展。「亞太區擁有零售業賴以生存的增長潛力、財富儲備和人口結構。這裡有很多可與電商協同發展的現代化零售資產，在購物之外亦是多元的消費休閒選擇。」

拓展阅读：

Savills China retail report

該文章為《亞太房地產前瞻》系列之一：http://sav.li/klz