現代倉庫是一個位於城郊、鄰近主要道路網路、用於進出貨物的龐大建築。然而，對於向買家承諾「當日送達」的電商來說，郊外的龐大物流設施並不能幫其兌現承諾。貨物從運輸中心到最終目的地（客戶家庭或辦公室）的交付問題正是「 最後一公里」物流的關注重點。

近年新增的物流空間需求主要來自電子商務。物流巨擎Prologis在美國進行的一項研究調查估計，銷售額在10億美元級別的傳統零售商一般需要32.5萬平方英尺的物流空間和25萬平方英尺的零售空間。純線上零售商則需要100萬平方英尺的物流空間。

充分、到位的物流設施是零售商當日交付的前提。所謂充分、到位，是指物流設施應囤有各類產品，區位鄰近大型客群且與主幹道連通順暢，如此將可最大限度地縮短交付時間，並降低成本。

對於物流地產公司而言，實現最後一公里交付是個棘手任務。城市土地價格昂貴，而物流倉庫需要很大空間。此外需求也有季節性波動。打個比方，您的物流網路能hold住「雙十一」購物節嗎？

要想滿足最後一公里交付需求，房地產投資者需要在空間利用方面發揮創意。例如購物中心裡的閒置空間，再如陳舊、品質較差的工業建築，只要交通便捷，都可以用作最後一公里交付的物流網站。臨近的寫字樓空置樓層也可以改作物流空間。

如果共用汽車的增加使一些停車場變得多餘，也可以考慮將它們改造成最後一公里配送的物流中心。

但處於空置狀態、區位合適的建築物並不一定符合改造條件。最後一公里物流設施還應便於進出，天花板高度、裝載區域以及樓板承重等都要全面考慮。

物流公司還需根據最後一公里交付的具體要求，調配不同車輛，提升自動化水準。此外還有退貨引發的逆向物流需求。

房地產投資者已經發現最後一公里物流設施的價值。2019年8月，投資管理公司Nuveen的亞太城市基金在首爾收購了一家物流中心，租戶為韓國本土電商平臺Coupang和Emart24便利連鎖店。目前這兩個租戶都在推出一日達送貨服務。7月，瑞士信貸資產管理在首爾收購了兩個類似的物流資產。