• 本地貿易及零售市場復甦，第三季多間物流營運商亦提出續租以維持業務運作順暢，而有擴充需求的營運商則選擇搬遷
• 整體及現代化倉庫租金持續反彈，第三季升幅分別為2.1%及2.5%，同期整體及現代化倉庫空置率經去季輕微上升後分別下跌至3.2%及2.6%
• 投資氣氛在第三季持續造好，錄得17宗逾1億港元的大額成交個案，總值超過73億港元。高收益的物流市場除了仍然獲得基金青睞外，本季亦多見物流營運商及發展商的身影，前者多作自用打算，後者則旨在重建物業
• 合共700萬平方呎的新增倉庫供應將於2022及2023年陸續推出，市場的消化能力將受到考驗。

穩健的貿易及零售業市況利好物流市場
本地貿易及零售市場呈現復甦迹象，總商品貿易及零售銷貨額在本年首八個月分別按年回升27.0%及8.1%，帶動本地物流市場表現，尤其是航空物流。受惠於航空貨運活動迅速回升，本地航空貨運吞吐量在本年1月至8月的數據較去年同期顯著反彈12.6%，同期集裝箱吞吐量亦靠穩。

租賃市場活躍帶動租金續升
由於營商展望改善，多間物流營運商在第三季普遍提早六至九個月續租，以避免業務運作受到影響。續租個案可見於葵青區及荃灣的現代化倉庫，以及屯門的一般倉庫。同時，部分需要擴充的營運商選擇搬遷，例如本季一間大型第三方物流公司遷往荃灣的一個整幢倉庫，租用樓面多達23萬平方呎；嘉柏國際搬遷至屯門物流中心，以長期租約租用約12萬平方呎樓面；百寶庫冷鏈物流服務承租葵涌和黃物流中心，樓面面積亦約為12萬平方呎。

因此，整體倉庫及現代化倉庫租金持續反彈，季內升幅分別為2.1%及2.5%；整體及現代化倉庫空置率上季曾經微升，本季則分別下跌至3.2%及2.6%。

投資者及發展商頻參與工廈買賣
投資氣氛在第三季持續復甦，季內逾1億港元的大額成交共錄得17宗，總值超過73億港元，超越上季的9宗成交及總額逾60億港元。高收益的物流市場繼續受到投資基金追捧，主要的基金成交包括Silkroad購入屯門恆威工業中心多個樓層、AEW購入柴灣美利倉大廈部分業權，以及嘉民收購葵涌厚豐工業大廈大部分樓層，上述成交全作投資用途。本季亦見物流營運商及發展商參與買賣，前者多以自用為長遠目標，後者則以重建為主，例如華潤物流購買兩幢分別位於屯門及粉嶺的倉庫物業，原作投資用途，現時則可能在租約期滿後留為自用；億京購入葵涌瑞康工業大廈，將進行整幢重建。

本季高端市場的投資氣氛熾熱，除了1億港元或以上的買賣大增外，5,000萬港元以上的成交亦錄得30宗，按季增加43%，但低價市場（低於5,000萬港元並主要為分層單位買賣）則欠活躍，本季僅錄得789宗成交，按季下跌31%，反映在近期股市波動下，小型投資者的態度較為審慎。因此，分層工廠價格在第三季亦微跌0.3%，倉庫價格則續升3.2%。

具重建潛力的老舊工廈將成為投資新焦點
雖然短期物流需求料將靠穩，可是合共700萬平方呎的新增倉庫供應將在未來兩年陸續推出，而該批供應至今的預租個案不多，明後兩年推出時將會考驗市場的消化能力。

活化政策2.0﹙放寬重建工廈核准地積比率最多20%﹚在過去三年反應熱烈，共有57宗個案獲批，涉及的重建面積超過1,270萬平方呎。根據最新發表的施政報告，政策將會延伸三年至2024年，預料具有重建潛力的老舊工廈將成為投資市場新焦點。

第一太平戴維斯亞太區研究及顧問諮詢部區域主管盛世民先生表示：「倉庫租賃表現強勁，吸引投資者持續追捧，導致價格上升及收益率下跌。隨着活化政策2.0延伸三年，我們預期具有重建潛力的舊式工業物業將再度受到投資者的垂青。」

第一太平戴維斯副董事總經理及九龍銷售部主管蕭兆新先生指出：「今年倉庫資產的投資氣氛持續活躍，導致本年至今價格已上升6.8%，本季收益率則跌至3.3%的歷史低位，意味投資回報正在減少。」