第一太平戴維斯區域投資顧問執行董事Callum Young先生表示：「保險公司在亞太地房地產投資領域中所佔的比例相對較小，但很重要。」

「國際保險公司通常通過基金投資而不直接購買資產的方式來擴大擴展亞太區投資規模。亞洲保險業務具有巨大的增長潛力，但保險公司在房地產業的曝光度相對較小，尤其是跨境投資。」

有一些國際保險公司活躍於亞太房地產市場，例如德國的安聯保險。安聯既有直接的資產投資，例如聯合基匯資本以16億新元的價格購買新加坡的Duo Tower和Galleria（如上圖） ；同時也在亞洲投資了一些實體平台，包括物流平台GLP和易商紅木。

法國安盛保險一直很活躍，蘇黎世保險亦熱衷於擴大其亞洲房地產市場的資產規模。英國保誠集團和美國保德信金融集團也都投資了由其關聯投資管理集團所管理的基金。

亞洲最活躍的保險公司中不乏中國境內公司的身影（見下表），但目前僅限於在境內投資。韓國保險公司已在海外佈局，而在本地房地產市場上占主導地位的台灣保險公司卻因為苛刻的監管環境而難以推進。 Young表示：「保險公司受到嚴格監管，了解其監管限制是與之打交道的關鍵。此外，亞洲市場的租期較短，也可能成為保險公司投資房地產的障礙。」

Young指出，從長遠來看，亞洲保險公司在房地產領域具有巨大的潛力。目前，日本保險公司的房地產投資配額較低，尤其是境外房地產資產，而快速增長的印度市場仍受到法規的限制。他表示，「保險資金中有很大一部分可能會投入聯合基金，但預期保險公司也會參與股買核心資產的部分股權。」

Eduard Wehry先生是PGIM Real Estate亞太區業務開發部主管，擁有不少保險公司客戶。 「一般而言，保險公司將房地產視為一類長期收益性資產，將它用於資產負債匹配。房地產投資可以產生收益，波動性較低，且在不同的風險基礎資本體制下都具有資本效率。」

據Wehry先生介紹，保險公司傾向於直接投資成熟市場中的核心資產、核心型基金，此外也日益關注房地產債務。「近年來設立的大型亞太核心型基金中，就有很多是以保險公司為主要投資者。」

「保險公司可能出於多元化目的而在海外投資，但在擁有業務和資產負債表的市場進行投資可獲得最大限度的靈活性，」韋里說。本地業務為保險公司在亞太區多個子市場的房地產投資提供了資本保障。

「中國保險公司仍然受到海外投資的限制，因此重點投資國內，這給中國房地產帶來利好，提供了更多長線機構資本。從長遠來看，我們預計中國保險公司會在海外進行大量房地產投資。」

安聯：放眼長遠

安聯房地產全球研究主管Megan Walters女士說，安聯是全球房地產股權和債務的重要投資者，專注於長期投資和合作關係。 「長期而言，在全球門戶城市中持有核心型優質資產是我們的首要重心。作為保險公司，我們以合作夥伴重視的長遠目標為立足點，對風險狀況的特別關注已在我們的經營理念中深深紮根。其中包括對ESG因素的評估，這是我們長遠視野的重要部分。」

安聯在今年保持活躍表現，在美國、歐洲和亞太區均有債務和股權交易完成，包括東京11棟新建住宅資產（共275套公寓）價值1.1億歐元的收購，以及價值6.48億澳元的物流組合交易。

「近期市場稍顯混亂，但我們繼續在債務和股權市場中配置資金，尋找具有抗壓力的現金流。其中一類機會是在售後回租領域，因為有些組織希望尋求長期合作，從所持房地產資產中獲得現金流，從而專注於核心業務。」Walters女士說。

Walters女士還強調，對房地產進行長期規劃意味著要關注ESG問題。 「我們還專注於增加對綠色認證建築的投資配額，提高可再生能源利用率，提升能效，加強與租戶的針對性互動。此外，積極的資產管理是我們實現物業長期增值的重要基礎，尤其是在符合最新環境標準、應用創新技術等方面。」

該文章為《亞太房地產前瞻》系列之一：http://sav.li/ji7