香港回歸前不少大型住宅項目 (如海怡半島、黃埔花園、灦景灣等)均是通過補地價改變用途，提供了大量住宅單位，對平衡樓市的供求起了重大作用。但自從十多年前由一位粱姓地政總署高官主導估價會議後，政府對補地價金額的評估變得極度進取，不少發展商認為補地價已經無利可圖，因此並不再積極尋覓補地價項目，亦是今天供求嚴重失衡的其中一個主因。

雖然上述的梁姓高官已退休多年，但近年政府處於弱勢，動輒被指官商勾結，地政總署的官員豈敢撥亂反正，放棄補地價評估的進取態度。有見及此，香港測量師學會(以下簡稱“學會”)向政府提交了檢討補地價評估機制的報告，建議由標準地價取代現行的評估機制，希望可打破大量農地不能及時用作住宅發展的僵局。

造成現時補地價評估困局的其中一個主因就是地政總署於評估補地價前的土地價值時扣減了「期望價值」。農地和工業地的市場成交價或多或少都包含了期望價值，然而市場並沒有客觀數據供測量師釐定期望價值的份額，要評估不包含期望價值的地價可以說是不可能的任務，唯有純粹「斷估」。在官商勾結指控陰霾下，官員自然有咁低估咁低，評估值可以少過實際成交價的五份一。

雖然發展局和地政總署並未對學會的報告作出回應，但地政總署署長 (發表當日仍為副署長)慕容漢測量師在網絡社交平台發表了個人反饋意見，一方面暗指發展商貪婪，希望收購土地的全數金額可以從補地價金額中扣減；另一方面又指標準地價不公平。

署長提出的第一點反饋，其實是認同了學會報告指出現行補地價機制的重大缺陷。如果地政總署接納市場實際成交價為補地價前的土地價值，即是發展商多付了的買地資金可從補地價金額扣除，最終可能令補地價收入大幅下滑。學會的報告已清楚說明這是政府不可能接受實際成交價作為評估基礎的真正原因，但評估結果遠低過市場成交價又不為發展商所接受。如這死結不能解開，不可能提升發展商進行補地價項目的意慾，不利樓宇供應。

二○○五終審法院就收地賠償應否包含期望價值作出裁決，指《收回土地條例》明確訂明賠償毋需包含期望價值。裁決中指當年立法的原意是防止土地業主自行製造高價成交紀錄，推高收地賠償金額，令庫房受損。但筆者認為同樣的理據並不適用於補地價評估。

政府收回土地是引用條例強制業主交出土地，而且賠償金額必須依據條例內的框架計算，業主只可就金額評估提出爭辯，並不能超越條例訂下的框架。因為地政總署對農地的「市價」評估遠低於特惠補償金，絕大部份業主寧願接受特惠補償金而不會要求賠償農地「市價」，因此特惠補償金的呎價便成為了農地的二手市場價格指標。

經補地價改變用途的發展項目完全靠發展商自發進行，因此必須有足夠的利潤誘因才能推動發展商進行有關項目。但目前地政總署的補地價評估機制往往未能提供足夠的利潤給發展商，因此大量農地的發展潛質未能發揮作用，亦造成大量舊式工廈重建為商廈規格的假工廈的怪現象。

土地評估並非一門科學，甚受個人主觀意見影響，因此不同的官員主導地政總署估價會議會有不同的評估結果。而穩妥的公共行政制度就應該盡量避免政策由個人理念所影響。既然補地價制度已不能吸引發展商，在現時的政治環境下，小修小補的「優化」並不能解除現行制度的死結。因此學會建議採用全新的標準地價制度，取代評估機制，讓補地價的金額訂定更透明。政府亦可以靠調整標準地價來主導某區或某類型物業的市場發展，從而活化大量補地價的項目以提升住宅供應量和加速傳統工業區轉化為商業區。

署長的第二點回應指各塊土地均不同，劃一地價不公平。其實公平與否只是不同視野的差別。政府收回農地的特惠補償金多年來都是每區一個呎價，不會就不同土地的地點、交通、景觀等因素作出調整，根本就是標準地價，為甚麼又沒有人指這安排不公平？既然收地可以均一呎價，那麼在計算補地價金額時以同樣的均一價計算農地的價值，應該可以為市民大眾和發展商所接受。

樓價高企可以製造很多社會問題，而增加供應為降低樓價的治本方法。現行的補地價評估機制存在重大缺陷，亦易招來官商勾結的指控，為高官帶來無限壓力。政府積極推行的土地共享計劃亦須要補地價，如果補地價的評估機制沒有破舊立新的氣魄，恐怕土地共享申請也要就補地價金額談判多年才能落實上馬。

此文章刊登於2020年5月8日《信報》之 天圓地方 專欄